Il s'agit d'un mécanisme permettant à un acquéreur de faire baisser ses impôts si ses charges sont supérieures à ses recettes, lors de travaux de rénovation par exemple.
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Il est possible de parler de déficit foncier quand, dans le cas d'un appartement mis en location par exemple, le loyer qu'il perçoit est inférieur aux charges à payer inhérentes à ce bien (charges d'entretien de la copropriété, travaux de rénovations, taxe foncière etc.).
Cela offre au propriétaire la possibilité de défiscaliser la part de charges au dessus de ses revenus fonciers de son revenu net global (fiche de paie + pensions etc.). Le plafond de ce mécanisme est de 10 700€ par an ou 15 300€ sous certains conditions.
Quel est l'intérêt du déficit foncier ?
L'intérêt du déficit foncier est pour le propriétaire. Il lui permet d'optimiser ses revenus et coûts fiscaux. Le déficit foncier permet d'aider les investisseurs à réduire le montant de leurs revenus fonciers qui sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu mais aussi aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Une mécanique financièrement très intéressante lorsque le déficit est grand. Cette incitation à la rénovation et à la mise aux normes permet au propriétaires de se construire un patrimoine pérenne car le dispositif n'est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000€ de réduction d'impôts par an.
Comment créer un déficit foncier ?
Évidemment, toutes les dépenses ne peuvent pas contribuer à créer un déficit foncier.
Le plus simple est de déduire de ses revenus fonciers les dépenses liées aux travaux si le bien est loué non meublé, qu'il opère des travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration. Le propriétaire doit aussi choisir le régime réel d'imposition et déduire les travaux l'année de leur paiement.
Attention encore, ces travaux de réparation doivent pouvoir permettre de remettre en état l'immeuble pour un usage normal d'après la loi. Ceux d'amélioration doivent de leur côté apporter un niveau de confort supplémentaire et nouveau. Enfin, les travaux d'agrandissement et de reconstruction ne permettent pas de contribuer à la création d'un déficit foncier (création d'ouvertures, de surfaces...).